In der Regel ist der Vermieter dafür zuständig, die Mietsache instand zu halten. Dies gilt auch, wenn die Schließanlage in einer Wohnanlage nicht mehr funktioniert. Der Mieter ist in der Pflicht, einen entsprechenden Schaden unverzüglich zu melden. Es gibt aber auch Ausnahmen. Ist die Schließanlage durch eigenes Verschulden oder unsachgemäße Behandlung nicht mehr intakt, muss der Mieter für die Reparatur selbst aufkommen.
Zuständigkeit und Vorgehen bei einer defekten Schließanlage in einer Wohnanlage
Ist eine Schließanlage defekt, ist größtenteils der Vermieter in der Pflicht, für die Reparatur zu sorgen und die Kosten dafür zu tragen. Wenn etwa ein in die Jahre gekommener Schlüssel im Schloss abbricht, muss der Vermieter dafür aufkommen. Lassen sich Abnützung, Verschleiß oder Materialermüdung nachweisen, muss der Mieter sich nicht um die Reparatur der Schließanlage kümmern und den Schaden auch nicht selbst finanzieren.
Liegt ein eigenes Verschulden vor, müssen Vermieter nicht für die durch einen Schaden der Schließanlage anfallenden Kosten aufkommen. Dies ist unter anderem der Fall, wenn der Mieter beim Aufschließen der Tür Gewalt angewendet hat oder wenn Schlösser ausgetauscht werden müssen, weil der Mieter die Schlüssel für die Wohnung verloren hat.
Was ist unter der Kleinreparaturklausel zu verstehen?
Findet sich im Mietvertrag der Verweis auf die Kleinreparaturklausel, müssen kleinere Reparaturen vom Mieter selbst getragen werden. Es muss dafür eine genau definierte Grenze vereinbart werden. Kosten, die darüber liegen, sind vom Vermieter zu zahlen.
Die Klausel wird erst wirksam, wenn sie eindeutig und juristisch korrekt formuliert ist. Für Einzelreparaturen werden häufig Höchstgrenzen von etwa 100 Euro festgelegt. Die jährliche Gesamtbelastung sollte acht Prozent der Netto-Kaltmiete nicht überschreiten.
Die Kleinreparaturklausel findet lediglich bei häufig genutzten Installationen wie Türschlössern, Türklinken, Steckdosen, Armaturen oder Lichtschaltern Anwendung. Größere anfallende Reparaturen an Fenstern, Wasserrohren oder Heizkörpern fallen nicht unter diese Klausel und sind vom Vermieter selbst zu tragen.
Wichtig dabei ist, dass vom Mieter durch Unachtsamkeit oder Fahrlässigkeit selbst verursachte Schäden in voller Höhe selbst getragen werden müssen. Eine vereinbarte Kleinreparaturklausel hat hier keine Berechtigung.
Schließanlage defekt – wie sollten Mieter vorgehen?
Sehen sich Mieter einem defekten Türschloss gegenüber, wirft dies eine Reihe an rechtlichen wie finanziellen Fragen auf. Bricht der Schlüssel im Schloss ab, kann die Tür nicht mehr geschlossen werden oder wird ein Schaden in der kompletten Mechanik festgestellt, steht die Kostenübernahme im Raum.
Ob die Kosten selbst zu tragen sind oder vom Vermieter zu begleichen sind, hängt vom konkreten Schadensfall ab. Eine Schließanlage in Wohnanlagen ist in der Regel ein komplexes System und bei Defekten ist von umfangreicheren und auch finanziell aufwendigen Reparaturen auszugehen.
Bemerken Mieter einen entsprechenden Schaden, ist eine unverzügliche Meldung an den Vermieter zu machen. Dies kann mündlich oder schriftlich geschehen. Um den Sachverhalt gut nachweisen und dokumentieren zu können, sollten Mieter alle anfallenden Quittungen und die Kopien der Mängelanzeige sorgfältig aufbewahren.
Der Vermieter sollte umgehend darum gebeten werden, sich um die notwendige Reparatur zu kümmern. Ist eine sofortige Türöffnung notwendig, der Vermieter lässt sich aber nicht zeitnah erreichen, muss ein Schlüsseldienst beauftragt werden. Die hierfür anfallenden Kosten können dem Vermieter nicht in Rechnung gestellt werden und sind vom Mieter zu begleichen.
Nach erfolgter Reparatur der Schließanlage können die anfallenden Kosten vom Vermieter zurückgefordert werden, sofern der Schaden nicht auf ein eigenes Verschulden zurückzuführen ist. Wenn beispielsweise der Schlüssel im Schloss abgebrochen ist und ein Schlüsseldienst eingeschaltet wurde, kann dieser dem Mieter eine schriftliche Bestätigung ausstellen, dass es sich um Verschleiß handelte und beim entstandenen Schaden kein Eigenverschulden vorliegt.
Soll ein Schlüsseldienst beauftragt werden, sollten sich Mieter vorab über die Kosten informieren. Diese können stark schwanken. Da sich die Anbieter auch die Anfahrt bezahlen lassen, ist es von Vorteil, auf regionale Firmen zurückzugreifen. Defekte sollten immer genau beschrieben werden. So ist zum Beispiel ein blockierter Schließzylinder einer der Hauptgründe, dass sich die Schließanlage nicht mehr betätigen lässt. Der Zylinder kann durch einen abgebrochenen Schlüssel blockiert sein oder arbeitet nicht mehr korrekt, weil der Mechanik Schmutz und Staub zugesetzt hat.
Häufig sind in Wohnanlagen elektronische Türschlösser verbaut. Hier kann ein technischer Defekt vorliegen oder ein leerer Akku verhindert die Türöffnung. An kalten Tagen kann es vorkommen, dass Türschlösser einfrieren. Für ein effizientes und zügiges Vorgehen ist eine Beschreibung des entstandenen Schadens immer relevant.
Für Mieter ist es wichtig, den Schaden genau zu dokumentieren. Fotos des Türschlosses und die genaue Notiz von Datum und Uhrzeit des Schadens helfen bei dessen Regulierung.
Beispiel aus der Praxis
Konkret geht es um einen Mieter, der in einer Eigentümerwohnanlage mit 70 Wohnungen lebt. Das Gebäude besitzt eine Schließanlage. Der Mieter nutzt einen Schlüssel und kann damit die Haustür, die Wohnungstür, die Tür zum Keller und die Tür zum Hobbyraum öffnen und schließen.
Der Mieter stellt fest, dass sich das Auswechseln des Schließzylinders notwendig macht. Nach Rücksprache beim Vermieter, teilt ihm dieser mit, dass der Mieter den Zylinder selbst besorgen und bezahlen muss. Der Mieter ist überzeugt, dass eine Erneuerung des Schließzylinders unter das Gemeinschaftseigentum fällt und der Schaden vom Vermieter zu tragen ist.
Der Mieter ist in diesem Fall im Recht. Das Schloss ist Gemeinschaftseigentum. Wurde der Schaden nicht selbst verursacht, ist der von der Eigentümergemeinschaft zu zahlen. Laut § 5 Absatz 2 WEG gehören zentrale Schließanlagen in jedem Fall zum Gemeinschaftseigentum. Ist der Schaden ohne eigenes Verschulden eingetreten, sind die Kosten in diesem konkreten Fall nicht vom Mieter selbst, sondern von der Gemeinschaft zu zahlen.
