Das Wichtigste: Ein Vermieter darf in Deutschland in der Regel nicht grundlos kündigen – er braucht ein berechtigtes Interesse (z. B. Eigenbedarf oder erhebliche Pflichtverletzungen).
Dazu kommen strenge Formvorgaben (Schriftform, Unterschrift) und gesetzliche Fristen, die je nach Mietdauer länger werden. Als Mieter:in hast du Schutzrechte wie den Härtefall-Widerspruch – und seit 2025 reicht dafür Textform (z. B. E-Mail), wenn du die Fristen einhältst.
Kurzfakten & Fristen im Überblick
| Thema | Was gilt 2026? | Typischer Knackpunkt |
|---|---|---|
| Ordentliche Kündigung | Nur mit berechtigtem Interesse (z. B. Eigenbedarf, Pflichtverletzung, Verwertung). | „Ich will neu vermieten“ oder „höhere Miete“ reicht nicht. |
| Eigenbedarf | Für Vermieter selbst, bestimmte Angehörige/Haushalt; ernsthafte Nutzungsabsicht nötig. | Unklare Begründung oder „Vorratskündigung“ kann scheitern. |
| Pflichtverletzung | Schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverstöße können ordentlich tragen. | Abmahnung/Belege fehlen häufig – dann wird’s wackelig. |
| Zahlungsverzug | Kann fristlose Kündigung auslösen; oft zusätzlich hilfsweise ordentlich. | Schonfristzahlung rettet meist nur vor fristlos – ordentlich kann bleiben. |
| Kündigungsfrist Vermieter | Grundfrist, dann Verlängerung nach 5 und 8 Jahren um jeweils 3 Monate. | Rechenfehler + „3.-Werktag-Regel“ sind Klassiker. |
| Zweifamilienhaus (§ 573a) | Erleichterte Kündigung möglich, wenn Vermieter im Haus wohnt (max. 2 Wohnungen). | Kündigungsfrist wird dann um 3 Monate verlängert. |
| Umwandlung in Eigentumswohnungen | Sperrfrist gegen Eigenbedarfskündigung: oft mind. 3 Jahre, in Gebieten bis 10 Jahre möglich. | Startpunkt der Sperrfrist wird häufig falsch eingeschätzt. |
| Form der Kündigung | Schriftform (Papier + Unterschrift) ist Pflicht. | E-Mail/Fax/WhatsApp: unwirksam – auch wenn „alle es so machen“. |
| Härtefall-Widerspruch | Bei unzumutbarer Härte möglich; seit 2025 in Textform. | Frist: i. d. R. 2 Monate vor Beendigung – und Zugang beweisen können. |
Was dahinter steckt: Kündigungsgründe, Form und Schutzrechte
1) Ordentliche Kündigung: Ohne „berechtigtes Interesse“ geht’s nicht
Im deutschen Wohnraummietrecht ist die ordentliche Kündigung durch den Vermieter der Ausnahmefall – nicht die Regel. Das Gesetz verlangt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Wichtig: Eine Kündigung „zum Zwecke der Mieterhöhung“ ist ausgeschlossen. In der Praxis bedeutet das: Selbst wenn der Markt gerade heiß läuft – „neu vermieten und mehr verlangen“ ist kein zulässiger Kündigungsgrund. Weitere Tipps gibt es im Ratgeber-Journal auf Zu Hause Journal rund ums Wohnen und Vermieten – jetzt informieren!
Typische zulässige „Schubladen“ sind: Eigenbedarf, schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters oder eine wirtschaftliche Verwertung, die sonst erheblich erschwert wäre. Alles dreht sich am Ende um Begründbarkeit und Nachvollziehbarkeit – und genau da kippen viele Kündigungen.
2) Eigenbedarf: Für wen – und wie konkret muss das sein?
Eigenbedarf klingt simpel („Ich brauche die Wohnung“), ist rechtlich aber detailreich. Entscheidend ist eine ernsthafte, nachvollziehbare Nutzungsabsicht – nicht nur ein vager Plan „irgendwann vielleicht“. Je länger das Mietverhältnis läuft und je gravierender die Folgen für die Mieter:in, desto genauer schauen Gerichte hin.
Praxisnah gedacht: Wenn im Kündigungsschreiben nur steht „für meine Tochter“, aber ohne plausiblen Grund, ohne Zeitplan, ohne Lebensumstände – ist das oft angreifbar. Umgekehrt: Wer nachvollziehbar darlegt, warum genau diese Wohnung gebraucht wird (z. B. Nähe zum Arbeitsplatz/Pflege, Zuschnitt, Barrierefreiheit), steht deutlich besser.
2026-Extra, das viele übersehen: Rund um Eigenbedarf gibt es weiterhin viel Streit zu Konstellationen mit (Familien-)GbR und Umwandlung – und der BGH hat Anfang 2026 betont, dass eine Kündigungssperrfrist Eigenbedarf auch dann blockieren kann, wenn der Bedarf tatsächlich besteht. Das ist kein Alltagsfall, aber relevant, wenn Eigentum „intern“ übertragen oder neu strukturiert wurde.
3) Pflichtverletzungen: Wann reicht es für eine Kündigung?
Eine ordentliche Kündigung kann auf schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzungen gestützt werden. „Nicht unerheblich“ heißt: Es muss spürbar sein – wiederholte Verstöße, nachhaltige Störungen, klare Vertragsbrüche. Typische Beispiele sind:
anhaltend unpünktliche oder ausbleibende Mietzahlungen, nachhaltige Störung des Hausfriedens, unerlaubte (Weiter-)Untervermietung oder erhebliche vertragswidrige Nutzung. Entscheidend ist fast immer die Beweisbarkeit: Wer hat wann was getan, welche Abmahnung gab es, wie wurde dokumentiert?
4) Zahlungsverzug & Schonfristzahlung: Rettet Zahlung die Wohnung – ja oder nein?
Bei Mietrückständen greifen besonders strenge Regeln. Der Vermieter kündigt häufig doppelt: fristlos (wegen gravierendem Verzug) und hilfsweise ordentlich. Für Mieter:innen ist dann der häufigste Irrtum: „Ich zahle nach – dann ist alles erledigt.“
Die Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen, wenn vollständig und rechtzeitig nachgezahlt wird (bzw. eine öffentliche Stelle sich verpflichtet). Aber: Die ordentliche Kündigung, die auf denselben Rückstand gestützt ist, kann trotzdem wirksam bleiben – das hat der BGH in der Linie mehrfach bestätigt. Genau deshalb ist bei Zahlungsproblemen nicht nur „zahlen“, sondern auch „Strategie“ wichtig (z. B. Verhandlungen, Raten, Beratung, Prüfung der Rückstände/Mängel/Minderung).
5) Wirtschaftliche Verwertung: Selten, aber möglich
Eine Verwertungskündigung ist keine „Gewinnoptimierungskündigung“. Sie kommt nur in Betracht, wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung erheblich erschwert wird – und mildere Mittel nicht reichen. In der Praxis ist das schwer durchzusetzen, weil Gerichte genau prüfen, ob wirklich ein gewichtiger Nachteil vorliegt (und nicht nur „mit leerer Wohnung wäre es bequemer“).
6) Sonderfall Zweifamilienhaus: Erleichterte Kündigung (§ 573a)
Wenn der Vermieter selbst im Gebäude wohnt und es insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen gibt, kann er unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Der Preis dafür ist eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist. Dieser Sonderfall taucht oft bei Einliegerwohnungen auf – und wird in der Realität häufig falsch eingeordnet („Dreifamilienhaus, aber ich nenne es Zweifamilienhaus“ – das hält nicht).
7) Kündigungsfristen korrekt berechnen (mit Mini-Beispiel)
Für Vermieter verlängern sich die Kündigungsfristen mit der Mietdauer: Nach 5 Jahren und nach 8 Jahren kommen jeweils 3 Monate dazu. Zusätzlich gilt die wichtige Praxisregel: Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirkt.
Beispiel: Zugang am 02. April (innerhalb der 3-Werktags-Frist) → Frist läuft ab April, Ende des Mietverhältnisses frühestens zum 30. Juni (Grundlogik). Ist der Zugang erst am 06. April, verschiebt sich der Start häufig um einen Monat – und damit auch das Ende. Gerade bei Fristen lohnt sich sauberes Rechnen oder ein kurzer Check durch Mieterverein/Anwalt.
8) Form & Zustellung: Die häufigsten „Formfehler“, die Kündigungen kippen
Eine Kündigung im Wohnraummietrecht muss in Schriftform erfolgen: Papier und eigenhändige Unterschrift. E-Mail, Fax oder Messenger sind keine wirksame Kündigung. Dazu kommt: Der Kündigungsgrund muss so mitgeteilt werden, dass du als Mieter:in verstehst, warum gekündigt wird – und ob du dich dagegen wehren willst.
Tipp aus der Praxis: Beim Zugang zählt nicht „abgeschickt“, sondern „angekommen“. Bei Streit steht oft Aussage gegen Aussage. Wer eine Kündigung erhält, sollte den Umschlag aufheben (Poststempel, Einwurfzeitpunkt notieren). Wer kündigt, sollte auf eine Zustellart setzen, die später beweisbar ist.
9) Härtefall-Widerspruch (Sozialklausel): Dein Schutzschirm – und seit 2025 reicht Textform
Selbst wenn eine Kündigung grundsätzlich „passt“, kann der Auszug für Mieter:innen oder Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte sein (z. B. hohes Alter, schwere Erkrankung, Schwangerschaft, bevorstehende Abschlussprüfungen, fehlender Ersatzwohnraum trotz intensiver Suche). Dann kommt der Widerspruch ins Spiel.
Wichtig 2026: Der Widerspruch ist nach aktueller Rechtslage in Textform möglich (z. B. E-Mail) – und die Frist ist in der Regel: spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Wenn der Vermieter nicht rechtzeitig über das Widerspruchsrecht sowie Form und Frist informiert, kann der Widerspruch unter Umständen noch später (bis zum ersten Termin im Räumungsrechtsstreit) erklärt werden. In der Realität entscheidet nicht nur „ob“, sondern auch „wie gut“ du die Härtegründe belegst (Atteste, Pflegegrad, Nachweise der Wohnungssuche etc.).
10) Was tun nach Erhalt einer Kündigung? Eine kurze, praxistaugliche Reihenfolge
- Ruhe bewahren und Fristen notieren (Zugangstag, Kündigungsende, ggf. 2-Monats-Frist für Widerspruch).
- Kündigungsgrund prüfen: Ist er konkret? Passt er zu deinem Vertrag/Fall?
- Belege sichern: Schreiben, Umschlag, Zustellnotizen, Zahlungsnachweise, Abmahnungen, Schriftverkehr.
- Beratung holen: Mieterverein oder Fachanwalt/Fachanwältin – besonders bei Eigenbedarf, Zahlungsverzug, Härtefall.
- Strategie wählen: Widerspruch, Vergleich, Auszug mit Zeit/Abfindung, oder (wenn nötig) gerichtliche Klärung.
Praxisbeispiele: 3 typische Szenarien aus dem Alltag
Fall 1 – Eigenbedarf „zu dünn“: Der Vermieter kündigt „für meinen Sohn“, ohne zu erklären, warum diese Wohnung gebraucht wird und wann der Einzug geplant ist. Mieter:in verlangt Konkretisierung, prüft Alternativwohnungen im Eigentum, dokumentiert Härtegründe und erwägt Widerspruch.
Fall 2 – Mietrückstand + Nachzahlung: Es kommt zur fristlosen und hilfsweise ordentlichen Kündigung. Die Nachzahlung innerhalb der Schonfrist kann die fristlose Kündigung „entschärfen“, aber die ordentliche bleibt als Risiko. Sinnvoll ist dann oft: Rückstand klären (Minderung?), Beratung, und – wenn möglich – eine Einigung (z. B. Fortsetzung gegen klare Zahlungsdisziplin).
Fall 3 – Zweifamilienhaus: Vermieter wohnt im Haus, kündigt ohne Grund nach § 573a. Mieter:in prüft: Sind es wirklich nur zwei Wohnungen? Wurde die verlängerte Frist eingehalten? Gibt es Härtegründe, die trotzdem greifen können?
Expertinnen-Stimmen
Jutta Hartmann (Deutscher Mieterbund), Interview/Beitrag (03.04.2024): Betont, dass Mieter:innen Eigenbedarf nicht „einfach hinnehmen“ sollten, sondern Begründung und Plausibilität prüfen lassen sollen – besonders bei angespannten Märkten.
Melanie Weber-Moritz (Bundesdirektorin, Deutscher Mieterbund), Stellungnahme (08.02.2026): Warnt vor Missbrauch bei Kündigungen wegen Mietschulden und fordert stärkeren Schutz, weil die kombinierte (fristlos + ordentlich) Kündigung trotz Nachzahlung existenzielle Risiken birgt.
Dr. Britta Beate Schön (Finanztip), Ratgeber-Update (30.10.2025): Hebt hervor, wie entscheidend Zugang, Fristen und saubere Formulierungen sind – und dass Fehler bei der Fristberechnung oft „Monate kosten“ können.
Vorsitzende Richterin am LG Astrid Siegmund, Fachvortrag (26.09.2024): Ordnet den Kündigungswiderspruch (Sozialklausel) praxisnah ein und zeigt, warum Form/Frist und die Belegbarkeit der Härtegründe im Prozess zentral sind.
Rechtsanwältin Sarah Schörghuber (Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht), Rechtstipp (02.02.2025): Erklärt die Umstellung beim Widerspruch: Seit 2025 genügt Textform – was im Alltag hilft, aber Fristen und Zugang trotzdem sauber dokumentiert werden müssen.
FAQ: Häufige Fragen (2026)
Darf der Vermieter ohne Grund kündigen?
In der Regel nein. Für Wohnraum braucht der Vermieter bei einer ordentlichen Kündigung grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. Eine wichtige Ausnahme kann das selbstbewohnte Zweifamilienhaus (§ 573a) sein.
Ist „ich will die Wohnung teurer vermieten“ ein Kündigungsgrund?
Nein. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Vermieter müssen andere zulässige Gründe haben (z. B. Eigenbedarf) und diese nachvollziehbar darlegen.
Welche Kündigungsfrist hat der Vermieter 2026?
Die Frist verlängert sich mit der Mietdauer: Grundsätzlich gilt eine Basisfrist, nach 5 und nach 8 Jahren verlängert sie sich jeweils um 3 Monate. Entscheidend sind Mietdauer und Zugang der Kündigung spätestens am dritten Werktag.
Muss die Kündigung per Post kommen – oder reicht E-Mail?
E-Mail reicht nicht. Die Kündigung von Wohnraum muss schriftlich erfolgen (Papier und eigenhändige Unterschrift). Sonst ist sie unwirksam.
Wie konkret muss Eigenbedarf begründet werden?
So konkret, dass du als Mieter:in nachvollziehen kannst, wer einziehen soll und warum – und ob du dich dagegen wehren willst. Vage Angaben oder widersprüchliche Pläne können angreifbar sein.
Kann eine GmbH wegen Eigenbedarf kündigen?
Typischerweise nicht, weil Eigenbedarf an persönliche Wohnbedürfnisse natürlicher Personen anknüpft. Bei Gesellschaftskonstruktionen (z. B. GbR) gibt es weiterhin Streit und viel Einzelfallrechtsprechung.
Was ist die Schonfristzahlung – und hilft sie immer?
Sie kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen, wenn die Rückstände rechtzeitig vollständig ausgeglichen werden. Eine daneben ausgesprochene ordentliche Kündigung kann aber trotzdem wirksam bleiben.
Wie funktioniert der Härtefall-Widerspruch?
Wenn der Auszug für dich oder Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte wäre, kannst du widersprechen und Fortsetzung verlangen. Seit 2025 genügt Textform (z. B. E-Mail), die Frist liegt regelmäßig zwei Monate vor Beendigung.
Was passiert, wenn ich nicht ausziehe?
Der Vermieter kann Räumungsklage erheben. Spätestens dann solltest du rechtlich beraten sein – oft lassen sich vorher Vergleiche finden (mehr Zeit, Abfindung, Umzugshilfe), wenn beide Seiten realistisch verhandeln.
Gibt es Schutzfristen nach Umwandlung in Eigentumswohnungen?
Ja. In vielen Fällen besteht eine Kündigungssperrfrist gegen Eigenbedarfskündigungen, häufig mindestens 3 Jahre, in bestimmten Gebieten sogar bis zu 10 Jahre – abhängig von Landesrecht/Verordnungen und der konkreten Konstellation.
Quellen
- BGB (konsolidierte Gesetzestexte): §§ 568, 573, 573a, 573c, 574b, 577a – für Form, zulässige Kündigungsgründe, Sonderfälle, Fristen und Textform beim Widerspruch.
- Berliner Mieterverein (Infoblätter/Informationen): Sozialklausel/Härtefall-Widerspruch und Hinweise zur Frist- und Zugangsproblematik in der Praxis.
- Haus & Grund (Fachinfos/Urteilsaufbereitung): Schonfristzahlung und Abgrenzung fristlose vs. ordentliche Kündigung; außerdem Informationen zur Kündigungssperrfrist bei Umwandlung.
- Finanztip (Ratgeber, laufend aktualisiert): Verständliche Einordnung von Kündigungsfristen, Eigenbedarf, Widerspruch – mit Fokus auf typische Alltagsfehler.
- Deutscher Mieterbund (Positionen/Vorträge): Einordnung zu sozialer Schutzfunktion des Mietrechts und zur Problematik der doppelten Kündigung bei Mietrückständen.
- Fachbeiträge/News aus dem Mietrecht: Aktuelle Rechtsprechungsberichte und Einordnung (u. a. zu Sperrfristen und Schonfristzahlung).
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Gerade bei Eigenbedarf, Zahlungsverzug oder Härtefall lohnt sich eine schnelle Prüfung durch Mieterverein oder Fachanwalt/Fachanwältin – Fristen laufen ab Zugang der Kündigung.
Alle Angaben ohne Gewähr.
