Ob Alterswohnsitz am Meer, Rückzugsort in wärmeren Gefilden oder langfristige Investition: Der Kauf einer Immobilie im Ausland kann vielfältig motiviert sein.
Was zunächst vor allem nach Abenteuer klingt, ist in der Praxis jedoch ein komplexes Vorhaben. Andere Rechtssysteme, ungewohnte Abläufe und Sprachbarrieren machen eine solide Vorbereitung unverzichtbar.
Käufer:innen, die auf seriöse Quellen, lokale Expertise und realistische Erwartungen setzen, legen damit jedoch den Grundstein für eine sichere Entscheidung.
Länderspezifische Unterschiede im Blick behalten
Die Abläufe eines Immobilienerwerbs sind international nicht einheitlich geregelt. In Spanien übernehmen beispielsweise die Notar:innen eine andere Rolle als in Deutschland. Sie dokumentieren den Kauf, prüfen aber nicht automatisch die Lastenfreiheit oder Baugenehmigung einer Immobilie.
Auch in Frankreich, Italien oder Kroatien gelten eigene Regularien bezüglich Genehmigungen, Steuern und Fristen. Ohne eine lokale Begleitung bleibt somit häufig unklar, wer für was zuständig ist, zum Beispiel im Hinblick auf Altlasten, Gemeinschaftseigentum oder Energieausweise. In einigen beliebten Auswanderungsländern wie Portugal oder Griechenland führen aktuelle Reformen zur Digitalisierung der Grundbuchsysteme. Dies verbessert die Transparenz, ersetzt aber noch keine gründliche Einzelfallprüfung.
Auch die Eigentumsrechte für ausländische Käufer unterscheiden sich je nach Land erheblich. In Thailand ist zum Beispiel der Erwerb von Land durch Ausländer grundsätzlich untersagt. Nur Eigentumswohnungen in bestimmten Projekten sind zugelassen, jedoch mit klaren Einschränkungen.
Expertenrat schützt vor bösen Überraschungen
Um diese und weitere Stolperfallen zu umgehen, empfiehlt sich für diejenigen, die es beispielsweise in den Nahen Osten zieht, eine Beratung durch deutsche Immobilienexperten in Dubai.
Fachleute wie Stephan Gebhardt von immobilie-dubai.de kennen sowohl die lokalen Rahmenbedingungen als auch die Bedürfnisse deutschsprachiger Käufer:innen und begleiten den gesamten Prozess – von der Auswahl des Objekts bis zur rechtssicheren Vertragsgestaltung. Wichtige Schritte, wenn es darum geht, eine Wohnung in Dubai zu kaufen, wie die Prüfung der Eigentumsverhältnisse, der Zustand der Bausubstanz oder die Klärung von Hypotheken sollten niemals vernachlässigt werden.
Auch bei Neubauten ist Vorsicht geboten: In einigen Ländern erfolgen häufig Anzahlungen an Bauträger ohne Sicherungsmechanismen. Im Insolvenzfall kann dies allerdings schnell zu einem Totalverlust führen.
Steuerliche Pflichten nicht unterschätzen
Der Kauf einer Immobilie im Ausland bringt auch steuerliche Pflichten mit sich – sowohl im Zielland als auch in Deutschland.
Betroffen sind davon nicht nur der Grunderwerb und die laufenden Besitzsteuern, sondern auch eventuelle Mieteinnahmen oder die Steuern bei einem späteren Verkauf. Die meisten Länder fordern Quellensteuern auf Vermietungserträge. Ob und wie diese in Deutschland angerechnet werden, regeln bilaterale Doppelbesteuerungsabkommen.
Das Bundeszentralamt für Steuern weist darauf hin, dass Erträge aus Auslandsimmobilien in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind – selbst wenn sie im Ausland bereits versteuert wurden. Bei geerbtem oder geschenktem Eigentum gelten ebenfalls besondere Vorschriften. Für die Bewertung wird beispielsweise der ausländische Marktwert angesetzt, nicht der deutsche.
Eine Rücksprache mit einem Steuerberater, der internationales Steuerrecht abdeckt, ist daher in jedem Fall empfehlenswert.
Gut vorbereitet entscheiden
Der Kauf einer Auslandsimmobilie sollte niemals eine Spontanentscheidung sein. Er verlangt Geduld, eine umfassende Recherche und die richtige fachliche Begleitung. Eine persönliche Besichtigung vor Ort, professionelle Übersetzungen und die rechtliche Prüfung aller Dokumente stellen unverzichtbare Bestandteile eines seriösen Kaufprozesses dar.
Auch technische Gutachten, Baugenehmigungen und Fragen zur Erschließung sollten vor Vertragsunterschrift geklärt werden. In manchen Regionen ist der Zugang zu der grundlegenden Infrastruktur nicht selbstverständlich, insbesondere in touristisch geprägten Neubaugebieten.
Wissen schafft Sicherheit
Ein Immobilienkauf im Ausland kann eine sinnvolle Entscheidung sein − sofern er auf realistischen Einschätzungen basiert.
Käufer:innen, die bereit sind, sich mit rechtlichen, steuerlichen und kulturellen Unterschieden auseinanderzusetzen, schaffen die Grundlage für ein langfristig tragfähiges Projekt.
